PUG, PUZ, PUD (Plan Urbanistic General, Zonal, de Detaliu). Ce sunt și ce trebuie să știi despre ele

Articolul reprezintă opera exclusivă a autorului. Opiniile exprimate nu angajează sub nicio formă Ingenio.

​av. Andreea Voicu Andreea este avocat stagiar, absolventă a Facultății de Drept și a masterului de Carieră Judiciară, Universitatea din București. Este pasionată de dreptul imobiliar și al urbanismului, de dreptul civil și comercial, acestea fiind ariile în care își desfășoară în principal activitatea

🟢Introducere

Cu siguranță ai auzit măcar o dată până acum despre documentațiile de urbanism - PUG, PUZ, PUG, care stau la baza edificării sau reabilitării construcțiilor. Te invit să afli din prezentul articol ce sunt acestea și care este rolul lor.

🟢 Cadrul legal

Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul definește documentațiile de urbanism drept “rezultatul unui proces de planificare urbană referitoare la un teritoriu determinat, prin care se analizează situația existentă şi se stabilesc obiectivele, acţiunile, procesele şi măsurile de amenajare şi de dezvoltare durabilă a localităţilor”.

Acestea au caracter de reglementare specifică şi stabilesc reguli ce se aplică direct asupra localităților şi părților din acestea până la nivelul parcelelor cadastrale, constituind elemente de fundamentare obligatorii pentru eliberarea certificatelor de urbanism.

Documentațiile de urbanism sunt:

a) Planul urbanistic general și regulamentul local aferent acestuia;

b) Planul urbanistic zonal și regulamentul local aferent acestuia;

c) Planul urbanistic de detaliu.

a) Planul Urbanistic General (PUG)

PUG este documentul principal de planificare operațională întocmit la nivel de municipii, orașe, comune, fiind baza legală pentru realizarea proiectelor de dezvoltare ale unităților administrativ teritoriale.

Acesta se actualizează în maximum 10 ani în funcţie de evoluţia factorilor sociali, geografici, economici, culturali şi a necesităţilor locale, însă se poate prelungi prin hotărârile Consiliilor Locale sau a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, până la intrarea în vigoare a unui nou PUG, cu condiţia iniţierii demersurilor de actualizare înainte de expirarea termenului de valabilitate.

De aceea, în prezent pentru unele orașe există PUG-uri mai vechi de 10 ani. În baza normelor generale din PUG se vor elabora în detaliu PUZ-urile și PUD-urile.

Se poate observa că PUG și PUZ vin la pachet cu regulamente locale de urbanism. Legea le definește drept documente care stabilesc modul concret de utilizare a terenurilor, de amplasare, dimensionare şi realizare a volumelor construite, amenajărilor şi plantaţiilor, materiale şi culori, pe zone, în conformitate cu caracteristicile arhitectural-urbanistice ale acestora, stabilite în baza unui studiu de specialitate.

PUG cuprinde reglementări pe termen scurt cu privire la:

🟡stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al localităţii;

🟡 stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan;

🟡 zonificarea funcţională în corelaţie cu organizarea reţelei de circulaţie;

🟡 delimitarea zonelor afectate de servituţi publice;

🟡 modernizarea şi dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare;

🟡stabilirea zonelor protejate şi de protecţie a monumentelor istorice şi a siturilor arheologice reperate;

🟡 zonele care au instituite un regim special de protecţie prevăzut în legislaţia în vigoare;

🟡 formele de proprietate şi circulaţia juridică a terenurilor;

🟡precizarea condiţiilor de amplasare şi conformare a volumelor construite, amenajate şi plantate;

🟡zonele de risc natural delimitate şi declarate astfel, conform legii, precum şi la măsurile specifice privind prevenirea şi atenuarea riscurilor, utilizarea terenurilor şi realizarea construcţiilor în aceste zone;

🟡 zone de risc datorate unor depozitări istorice de deşeuri.

PUG cuprinde prevederi pe termen mediu și lung cu privire la:

🟡 evoluţia în perspectivă a localităţii;

🟡 direcţiile de dezvoltare funcţională în teritoriu;

🟡 traseele coridoarelor de circulaţie şi de echipare prevăzute în planurile de amenajare a teritoriului naţional, zonal şi judeţean;

🟡 zonele de risc natural delimitate şi declarate astfel, conform legii, precum şi la măsurile specifice privind prevenirea şi atenuarea riscurilor, utilizarea terenurilor şi realizarea construcţiilor în aceste zone;

🟡 lista principalelor proiecte de dezvoltare şi restructurare;

🟡 stabilirea şi delimitarea zonelor cu interdicţie temporară şi definitivă de construire;

🟡 delimitarea zonelor în care se preconizează operaţiuni urbanistice de regenerare urbană.

b) Planul Urbanistic Zonal (PUZ)

PUZ-ul este instrumentul de planificare urbană de reglementare specifică, prin care se coordonează dezvoltarea urbanistică integrată a unor zone din localitate, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamică urbană accentuată, astfel cum îl definește art. 47 din Lege. Prin el se asigură legătura programelor de dezvoltare urbană a zonelor cu PUG. Prin PUG se stabilesc zonele pentru care se elaborează PUZ-uri în mod obligatoriu.

PUZ-ul reglementează următoarele aspecte:

🟡 organizarea reţelei stradale;

🟡 organizarea arhitectural-urbanistică în funcţie de caracteristicile structurii urbane;

🟡 modul de utilizare a terenurilor;

🟡 dezvoltarea infrastructurii edilitare;

🟡 statutul juridic şi circulaţia terenurilor;

🟡 protejarea monumentelor istorice şi servituţi în zonele de protecţie ale acestora.

Prin PUZ se stabilesc reglementări cu privire la regimul de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei, caracteristicile arhitecturale ale clădirilor, materialele admise.

Potrivit Normelor metodologice de aplicare a Legii 350/2001, PUZ şi regulamentul local de urbanism aferent acestuia sunt utilizate după aprobare la:

• eliberarea certificatelor de urbanism şi emiterea autorizaţiilor de construire pentru obiective din zona ce face obiectul PUZ;

• fundamentarea solicitărilor unor fonduri europene sau de la bugetul de stat pentru realizarea obiectivelor de utilitate publică;

• declanşarea procedurilor legale pentru realizarea de investiţii ce implică exproprieri pentru cauză de utilitate publică;

• respingerea unor solicitări de construire neconforme cu prevederile P.U.Z. şi ale regulamentului local de urbanism aferent acestuia, aprobate;

• alte operaţiuni ale compartimentelor de specialitate ale autorităţilor administraţiei publice locale.

c) Planul Urbanistic de Detaliu (PUD)

PUD este documentul prin care parcelele de teren sunt atent reglementate în raport cu terenurile și clădirile adiacente, pentru a asigura o legătură logică, o unitate urbană și o corespondență funcțională cu PUG și PUZ.

Incapacitatea PUD de a modifica documentațiile de urbanism superioare este una dintre caracteristicile sale fundamentale, întrucât PUD poate doar detalia modul specific de construire în raport cu funcţionarea zonei şi cu identitatea arhitecturală a acesteia.

PUD prevede reglementări urbanistice referitoare la:

🟡modul specific de construire în raport cu funcţionarea zonei şi cu identitatea arhitecturală a acesteia, în baza unui studiu de specialitate;

🟡 retragerile faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei;

🟡 procentul de ocupare a terenului şi modul de ocupare a terenului;

🟡 asigurarea accesibilităţii pietonale şi auto la noul obiectiv şi racordarea la reţelele edilitare existente/propuse;

🟡permisivităţi şi/sau constrângeri urbanistice (densităţi, distanţe, retrageri, aliniamente, alinierea construcţiilor, suprafeţe maxim edificabile, regim de înălţime, volumetrie etc.) privind volumele construite şi amenajările acestora;

🟡 relaţiile funcţionale şi estetice cu vecinătatea, respectiv înscrierea obiectivului şi tratarea lui arhitecturală în raport cu cadrul construit şi natural învecinat;

🟡 designul spaţiilor publice;

🟡compatibilitatea funcţiunilor şi conformarea construcţiilor, amenajărilor şi plantaţiilor, prin continuitatea funcţiunilor sau înscrierea obiectivului într-o funcţiune compatibilă;

🟡 regimul juridic al proprietăţilor şi circulaţia terenurilor.

Un articol semnat de către av. Andreea Voicu